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“保底贷款”掘金 高地价征地 中南建设业绩高得不可思议的增长率?

 

根据Cree研究中心的报告,随着资金压力的不断增加,各大房企积极探索高效的融资方式来缓解资金压力。自2020年11月以来,22家上市房地产企业共提供了185次担保,总额超过1000亿元。报告显示,2020年11月至2021年1月初,中南建设(000961,入股)担保40次,涉及金额203.8亿元;泰和集团(000732,古八)担保四次,涉及金额190.4亿元。

到2020年第三季度末,中南建设的资产负债率达到89.02%,负债总额超过800亿,净负债率达到136%,而不含预付款后的资产负债率仍然高达82.5%,甚至踩了两条红线。

尽管陈雨涵非常重视ROIC的作用,但中南建设在这方面的成就并不令人满意。风力数据显示,过去三年(2017-2019年),中南建设ROIC分别为1.06%、3.51%和5.72%。

2021年1月13日,中南建设发布了2020年业绩预测。数据显示,预计2020年上市公司股东应占净利润为60亿元至80亿元,同比增长44.12%至92.17%,基本每股收益为1.59元至2.12元。

上市以来,中南建设的业绩一直不尽如人意,尤其是在开发利润率方面,一直没有超过10%,而高地价的征地无疑会对利润率形成更严重的拖累。与2010年0.68的库存周转率数据相比,2018年和2019年的库存周转率仅为0.26/0.4,呈显著下降趋势,在行业内不处于良好水平。

业绩的增长率被人为地推高了

据了解,中南建设的主营业务不仅是房地产开发,还有建筑业务。从公司的历史收入结构来看,建筑行业的收入比例一直在增加,而房地产收入比例在下降,所以中南建设的毛利率和净利率持续下降是正常的。从这个角度来看,即使高增长也不能给出高估值,因为收益质量并没有提高。

与近几年相比,2020年中南建设增速并不理想。2018年和2019年,公司合同销售额同比增长52%和34%,增速分别是2020年的3.66倍和2.39倍。

此外,中南建设2020年中期营收同比增长27.32%,17.28%的毛利率同比下降2.64个百分点,明显弱于同行。根据嘉里研究中心对172家a股和h股上市房地产企业的数据分析,2019年上半年,172家上市房地产企业的加权平均毛利率为30.4%,平均毛利率为33.8%。相比之下,中南建设整体毛利率较弱,数据刚好超过行业平均毛利率的50%。

频繁的担保,如何挽回几千亿的债务

按照“三条红线”标准,截至2020年第三季度,中南建设扣除预付款后的资产负债率为82.51%,现金短债率为1.15倍,净负债率为136%。换句话说,中南地区的生息负债年增长率不应该超过5%。虽然整体情况比2020年初要好,但还是有两条线。

中南2020年第三季度报告数据显示,1-9月公司负债总额攀升至3032.04亿元,计息负债增至916.72亿元。其中,一年内到期的短期贷款和非流动负债为259.6亿元,占全部计息负债的32.14%。

在高负债的情况下,中南继续为子公司提供融资担保。据不完全统计,仅在2020年12月,中南就连续为21家公司提供了担保,总金额为

目前中南建设面临的最大问题是债务。如果在融资不断收紧的大环境下,不能进一步降低债务规模,降低杠杆率,及时改善我们紧张的现金流,恐怕会给中南建设带来压力。

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