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只是停摆一个月,差点要了“二房东”的命
2020-02-19 10:56

只是停摆一个月,差点要了“二房东”的命

文章来自公账号:PropTech研习社(ID:cv_seal),作者:晨曦,Ellie,林开浩。


突如其来的黑天鹅,是一场面向企业主的大考。


如果不是这场疫情,很多老板可能一度放松了企业经营的“命门”——现金流,尤其是那些流水高、轻资产、重服务的行业。


所有中小企业主们都在这场大考中,恶补了一堂关于现金流的课


以酒店、民宿、商铺、长租公寓、联合办公为代表的“二房东”模式,是这场现金流大考中的第一批考生。


扛着还是放弃?生还是死?


面对疫情,有人想扛过去,却不知凭一己之力,能否度过难关;有人想放弃,但又陷入与中介、业主的纠葛之中。


本次疫情对二房东们的影响到底有多大?凭借手上的现金流,他们又能撑多久?“二房东”们的“血条”还剩多少?


近期,投中网-PropTech研习社采访了5个经典“二房东”场景之下的代表们,以下是他们的自述。


一、曾在风口上的共享自习室



时分自习室创始人郭航:我们所有的自习室都是最惨的了吧


我是一个自习室老板,去年开业到现在不到半年。


这次疫情对自习室影响真的特别特别大,现在根本不敢开门,如果再持续一个月会更惨。


我算了一笔账,预估大概到三月中下旬自习室市场才会恢复,那么从1月下旬开始到3月份,这三个月的房租加起来就是十二三万。


我们每个月本来是可以收入几万块钱的,现在基本是零收入,总的损失20万左右。


今年第一季度,我们所有的自习室都是最惨的了吧,大家应该都有比较大的损失。我也不知道市场恢复后,因为考试周期、时间的改变会不会带来一个比较好的情况。


在这次疫情里,我觉得有一些自习室可能会挺不过去,得做出一些选择吧,毕竟现在大家都是用自有资金在做这些事情。


我听说已经有一家自习室关门了。原因很简单,老板说,原本营收就不是很好,也在艰难的坚持,疫情直接让他们失去了坚持的理由。他目前已经开始打磨下一个创业项目了,也是跟空间利用相关的,疫情过后开始做。


虽然北京市最近出台了一些租金减免的措施,但对于自习室基本没用。


北京市出台的措施是说国有的房子可以免租,自习室们租住的房子都是私人的或者私企的,都不属于国有。虽然上边鼓励大家去减租、免租,但是最终落实情况,没有人知道。


我算比较幸运的了,大厦给免了一个月的房租,但是前提是免租期间不准开门。


不过,哪怕等待开业期间,我们也得随时准备着。


安全方面,自习室一直都给大家提供口罩的,因为平常也会有一些小伙伴感冒、不舒服,有需要的话都会提供的。


自习室所在的大厦物业管理也比较严,进出都需要拿身份证、测体温、消毒。如果是外地的,你还需要拿返京的车票。物业还会定期的去给自习室房间消毒,等到能够开门的时候我们会再进行一次消毒。


至于什么时候再开门营业,可能要看疫情发展了吧,现在我们没办法确定,只能等着。

 

二、有点余钱就想投资的连锁酒店




酒店投资人郑叫兽:疫情之后考虑多放些现金在账上,但人总是好了伤疤忘了疼


我一共投资了8家酒店,佛山有7家,北京有1家,共计2121间房。其中3家是去年投资新开的,涉及资金3000万,还有六七百万的工程款没有付清。


以前这些酒店一年的利润有1000万左右,春节期间的利润不到100万,但今年只要能活下去就好。


现在我们租金、人员工资、水电、税费、一次性用品、采购、洗涤成本等,8个店每天要亏损15万。


这其中租金成本最高,北京那个店一个月的租金成本就要60万,佛山7家店每个月租金成本加起来也要290万。


其次是人力成本。


我的企业有400号员工。有一家店有1400间房,就170个员工了。除了8家酒店,我还有一个酒店管理顾问公司,也有近40人。


这些员工过年前回了家的就在家,过年时在公司值班的就在自己店里住。我把宿舍都退了,省点钱,反正自己有的是空房。


我们平时每个月人力成本是两百多万。疫情之下,管理层自动减薪一半,才降到了150万左右。


过几天就要发工资了,但发工资的钱在哪里还不知道,前几天的租金也没钱交。很迷茫,不知道怎么安置,有点像等死的感觉。


实在是没客,疫情爆发之后,我们3号就自己停止营业了。我在北京四惠的一家店,不算旺,但也预订得不错,后来全退光了。


资金熬不住,本来2019年就不太好过,过年前刚渡过了年关,现在又来这么一出。


2月12日,北京店打开门做生意,但第一天只收入了120块钱,这个店每天做到32000元进账才能保本。


佛山这边店一直在营业着,但也没有生意。


疫情假如继续3个月,我就坚持不住了,但我不会放弃,也放弃不了。


因为酒店业是一个重资产行业,前期一次性投入很大,一旦做不好,陷入了困境,想顺利脱身就很难,放弃了就什么都没有了。况且我们而且还有巨大的债务更不知道如何偿还。


酒店在希望就在,这就是我们这行业的一个怪圈:越陷越深。


疫情结束之后,很多酒店面临的一个问题是生存难,资金周转难。


正常情况下,百分之八九十的酒店老板都不会有1000万才去做1000万的投资,一般是口袋里有700、800百万就去做1000万的投资了,因为在投资的过程中也能源源不断的产生利润。


之前,酒店每天都会有稳定的现金流,即使是亏损的酒店,在现金流没断之前,也能苟延残喘,继续存活。


酒店不怕生意差,就怕这次疫情期间突然现金流完全断死。


由于惯性思维,酒店老板们最多存放一两个月的资金在账户上,扩张的时候,甚至会拿未来的钱来用,但谁会料到有这种事情发生呢。


再加上刚好过了一个年,过年前也是酒店结算的日子,账上更不会留有很多的钱。一个月都没有。


一边收一边出,多余的都拿去扩张或还债了,所以天都黑了。


疫情之后,估计一两年内我们会存一些现金在酒店账户上。


但人很容易就会好了伤疤忘了痛,所以会存多少金额,我没考虑过。尽量吧,毕竟外面欠款一大堆。


扶持方面,我最希望政府能出台一个真正能解决这个问题的方案,比如在房间数里做个补贴,或在银行贷款里有个扶持。


我听说深圳免除全市企业电费了,电费也是酒店支出的一个大头,如果像深圳一样就给力了。


不过,这次疫情最大的影响是加快了行业的优胜劣汰,让那些随便想进来投资这行业的人多点思考——这个不是一个避险的行业,而是一个充满了陷阱的行业。


三、逃离职场,就想开家宿



二线城市民宿老板宋威:我没有向房东申请任何优惠,就是扛着


2019年年初我开始做民宿。


民宿分为乡村民宿和城市民宿,但其实,政策鼓励的是乡村民宿。因为乡村民宿能带动地方区域经济,地方政府也会给予政策,跟招商引资一个意思。


我最初是在北京做民宿,但因为在北京并没有专门的立法和相关部门进行管理,所以其实北京的城市民宿大多处在监管灰色地带。


因为一些特殊原因,去年9月,我撤出了北京,去其他民宿合法的地方做了。


现在我没有分店,只在一个二线城市有一个门店,有10间房,房子是租的,装修是自己弄的。在北京10间民宿的一个月的租金大概是6—10万,但在二线城市,能便宜一半。


我现在的店是1月22日开业的,可没想到开业第一天就赶上行业退订爆发。


我所在的城市还好,但大部分城市的同行损失惨重,很多民宿都在这个月被要求停业了。


景区关门、企业停工、学习停课、住宿旅游业停滞这是显而易见的困境,不只是民宿行业,其他行业也是这个困境和难点。


目前民宿的老板们都在退租,跟房东或中介扯皮中。


有想扛过去的老板,在向房东申请免租期。不想抗的,正在以不可抗力申请退租,并要求返还剩余租金和押金。也有申请延期付款或其他减免的,但根本没法谈。


你说,减免一个月房租能起到多大作用呢?


更何况如果房东真的给你减免了,且不说人情是不是要还,你以后怎么提退租呢?


我自己没有向房东申请任何优惠,就是扛着。


没有营业,还得交房租,每个月3—5万,预测超过三个月就要扛不住了。


但从目前来看,疫情方面大方向是在转好,利润少些,今年还是可以做的。


民宿看起来不错,门槛太低,做的人多,但其实大部分人一年比一年不好做,而且疫情之后,会更加不好做。


毕竟,就算是入住率很高的城市民宿,也需要几年才回本。


就乡村民宿而言,那种投资金额在500万以上的30—50年才回本也很正常,一般几十万投资的,也要3—5年才能回本。


这波疫情之后,我打算转长租,就是按月出租的那种。做生意不是有零售和批发么,长租就是批发,薄利多销。但目前的问题是,小区不允许外来人进去,这点很尴尬。


四、最正宗的“二房东”



换新房地产经理葛祥风:拿了1400多套房,没人带看空了129套


我在重庆做整租托管,也就是典型的二房东。


我现在有5个门店,30个员工,我的店面主要布局在江北、渝北、南岸区。


我们的模式就是从业主手里把房子拿过来,每套房的签约期限为3年起,平均月租金成本在1800左右。


拿到房后,我们将租金上浮100—200元,然后以3个月、半年或一年的期限,租给租客,从中赚取差价,也叫服务费。


目前,我在重庆拿了1400多套房源,按理说,春节后是租房高峰期,去年这个时候,我们空置率只有2%—3%,租出去就没房了。


但今年,肯定是租不出去了,目前空置率为9%左右,这也就是说,同期相比,我们今年少租出去了100多套房子。


因为疫情,我们2020年的计划也被打乱了,我原本计划今年新增1500个房源,再加3个门店,20个员工。现在只能等等看了,太多不确定因素,还不太好说。


关于疫情对我们的影响,最大的应该是现金流。


100套未出租的房,一个月占用的资金是二三十万,但这只是从账面上看的。


从背后来看,由于“押一付三”的出租模式,100套房实际上产生的是八九十万的现金流,如果拿不回来,就会影响到下一个月的拿房数量。


以前我们可以用手上的现金流,到下一个月的时候拿五六十套房。但现在因为疫情,这些房子就拿不到了,也没法出租,没有业绩,就是损失。


针对现在手上没有租出去的129套房,我们也有想一些办法,但生命安全是第一位。


我们的员工都在家办公,租客要租房子,我们就让他自己去看,因为都是同一个小区,或周边小区的,换房的跨度比较小,所以都很熟悉这些小区。


但是原来租房是面对面交流,成交率会很高,但现在没有人带看,租户的流失率就很高,以前10个客户能成交5个,但现在可能只成交2—3个。


疫情对我们的影响肯定是有的,一两个月内不会太大,但再持续下去就不好说了。


按我们目前持有的房间出租比例来算,平均每个月会有140套房到期,这就意味着,每个月平均会有10%左右的房子会退出来。


如果疫情一直持续,房子的空置率自然会不断上升,等到四月份的时候,其损失就可能上升到300多万,到时候影响就会特别大。


不仅仅我们是这样,一些规模较大的二房东也是一样。


眼下,疫情爆发的时间还不算太长,我认为,对于二房东来说,影响业务的就是房屋空置率,只要资金准备得充分,本身的管理能力强,能把房子出租出去的话,就不会受太大影响。


有些大的二房东受疫情影响其实也没那么大,实话实说,他跟我们每个人的损失都是一摸一样的,主要还是在空置率上,处理不好,只能说是没做好准备。


每个公司都会遇到不同的问题,但我觉得根本原因还是没有把账算好,也没有把心态放好。


五、奔着IPO的规模生意——联合办公



创富港副总裁唐伟:疫情来了,生死危机在不经意间就降临了


我们创富港是做联合办公的。


我们一直秉持“稳中求快”的发展理念,自认为对风险的防控意识还是比较强的。但这次疫情来了,我们才发现公司的生死危机在不经意间就降临了。


2019年联合办公行业已经进入了寒冬,创富港在确保出租率90%的基础上,仍然扩张了26%的面积。因为这样,我们准备严重不足,特别是账户上留存的资金非常紧张。


正常情况下,当前我们每月的营收额是5000万,经营性现金流为+1000万。


但受疫情影响,一方面,我们的服务收入大幅下降,基本为零;另一方面,没有服务式办公室的新需求客户,同时会有会员申请延期付款或者到期不续约,上述两种情况都会导致违约增加。


每月的出租率预估以8-10%的速度下滑。这可能导致我们2020年第一个月经营性现金流为-500万,第二个月为-1000万,第三个月为-1500万,以此类推。


如果疫情控制平稳了,我们需要用1年的时间去恢复。


乐观一点,受整个疫情影响,我们减少1个月营收,需要用5000万资金去支撑;减少2个月营收,我们则需要用1个亿去支撑。


所以,我们要准备打持久战,但短期内,我们必须先发起自救。


创富港是1000多创富港人和15万家创业企业会员共同守护的家园,当我们发现公司已面临生死危机时,我们立即发动全体员工积极行动进行自救。


首先要感谢我们的会员,创富港面临的困境得到他们的理解,会员基本都按合同约定准时付款,少量 会员特别困难申请延期,我们也同时在系统上调整减免滞纳金。


也要感谢我们的员工,他们在困难的情况下用尽一切方法保障会员办公空间的正常次序,同时有部分员工还自愿发起倡议暂发部分薪资,还有几十名员工申请疫情期间暂不领工资以增强企业抵抗风险的能力。


还要感谢部分业主对我们采取延收租金或减免部分租金的措施,这大大增强了我们渡过难关的信心。还有大白菜无需ip地址送彩金网站银行等银行机构积极响应,也拟对我们进行资金支持。


各地政府也都相继出台了疫情期间特别扶持政策,短期见效和长期帮助相结合。


这次疫情也让我们意识到公司一直以来注重科研投入是正确的。因为不能出门大家都开始线上看房,对于我们来说之前投入技术搭建的网站,线上虚拟社群就发挥了作用。


最近有人提出远程办公的蓬勃发展将对实体办公室产生挤出效应。但我们认为:在未来很长一段时间实体空间与虚拟社群创业空间是相互依存的,不存在挤出效应。


这场突如其来的疫情确实打乱了我们的计划,2020年我们应该会放缓年度目标和经营战略,但目前正在抗击疫情,暂时没有准确的定论。


即便如此,目前我们没有任何裁员和关闭分店的想法。


不仅没有裁员,我们还在年后发布了招聘计划。对于优秀的人才我们从来不嫌多,只会觉得不够。


(应采访对象要求,文中宋威为化名)


文章来自公账号:PropTech研习社(ID:cv_seal),作者:晨曦,Ellie,林开浩。

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