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商品房下乡难

商品房下乡难

本文来自微信公众号:,作者:小昱


被戏称为“中国拆迁第一市”的菏泽,最近又抛出了“重型武器”,其下辖的成武县鼓励农民进城买房,购买首套新建商品房每平可补贴300元,还能享受最低房贷利率9折的优惠。有网友调侃这一政策为“商品房下乡”。


2015年菏泽开始加快推进棚改,在棚改的推动下到处都是大拆大建,当地人评级菏泽满城不但工地多,售楼处也多,全城没有上百个也有几十个售楼处。


山东住建厅资料显示,2016年~2018年菏泽市列入棚改计划37.2万套,超过全省棚改计划的六分之一,其三年累计开工及货币化安置41.3万套,开工率达110%,菏泽棚改规模也连续三年位居全国首位。菏泽市住建局相关负责人曾表示,这几年菏泽相当于有100多万人被“就地拆迁”,棚改涉及的人口就占全市常住人口的1/8


由于政府大范围采用货币化安置方式,多数拆迁户拿到补偿款后都会选择去市场上购买商品房,也导致菏泽市商品房库存量急剧下降。去化周期更是从2016年的18个月下降至2018年的9个月,菏泽的房价也水涨船高,从2015年4千多一路涨至2018年6千多,三年间涨幅超过6成。



菏泽市的经济总量在山东省比较靠后,这几年靠着棚改带动的房地产投资热潮,让菏泽市在这三年间商品房施工面积及竣工面积都快速上涨。根据菏泽市2017年统计公报数据显示,全市房地产施工面积3679.1万方,同比增长13.2%,房屋竣工面积736.35万方,增长49.3%。


根据恒大研究院去年发布的中国住房存量测试报告显示,目前我国三四线城市人均住房建筑面积为33.5㎡。2008年~2017年的10年间,菏泽市商品房施工面积累计近2.3亿方。若按恒大发布的数据进行计算,仅过去10年菏泽商品房累计施工面积,就能够满足菏泽超过80%的常住人口居住需求。


浙商证券在《棚改政策收紧对房地产市场的影响》就测算过,2017年三四线城市房产销售面积的28%都是由货币化棚改消化,去年7月国开行将棚户区改造融资审批权收回总行并限制货币化安置的比例,使得棚改收紧,这对以棚改为媒创造出的三四线城市的房产需求影响较大。


菏泽的棚改也受到棚改政策收紧的影响,2019年的棚改户数仅3.3万户较2018年降幅高达近75%。受到棚改收紧影响的还有菏泽的土拍市场,去年菏泽共有12宗土地流拍,流拍率达7.5%。而此前菏泽每年仅1宗土地流拍,流拍率仅1%。


房产销售市场也降温明显,2018年第三季度成交面积较第二季度下降52%,较第一季度下降70%。同时到了年底,菏泽多个楼盘都有交5万认筹金抵8万房款的活动加速房产销售。二手房出售似乎更难,查看菏泽58同城售房信息,多个房源都打出降价急售标题。


菏泽的房子不好卖,雪上加霜的是接盘侠也越来越少,菏泽以152万的人口流出居山东省首位,流出人口占总人口的15%。


2019年以来,全国多个城市更是在人才争夺战中发布各种人才引进及落户政策,而有的城市更是属于再度放宽落户政策。中新经纬就曾引用专家的观点,过去两年全国多个城市房价出现反弹,特别是部分二线城市房价加速上涨,最主要的一个原因就是人才新政变相放宽了限购政策。尝到甜头的城市继续加码,眼红的城市抓紧出台人才引进政策。


像菏泽这种人口流出地区,虽然吸引不来人才,但也另辟蹊径想吸引农民进城买房,在棚改挖掘本地城市居民的需求之后寻找新的接盘侠。


把希望寄托在农民身上真的能实现么?农民群体中最有可能进城买房的就是外出工作的农民工了。根据国家统计局发布的《2017年农民工监测调查报告》显示,截至2017年农民工总量达到约2.8亿人,占总人口的20%,全部农民工中结婚的占比高达77%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示,中国家庭有八成会有自己的房子,也就是说结婚组建家庭后,购房的需求会增加。


该报告也统计了,进城农民工中超过63%的人,对在50万人以下城市和建制镇归属感较强,也就是说大约有1.7亿人可能会选择在小城市或者县城购房。如果按照报告中提及的农名工19.8平的人均居住面积计算,1.7亿对小城市归属感较强的人可消化近33亿方的库存。而根据格隆汇统计的数据显示到2019年三四线城市已开工的库存数仅10.5亿方。1.7亿的农民工若都选择进城购房目前三四线城市的库存可轻松消化。


虽然从数量上看,农民工购房潜力巨大,但是其进城买房有购房能力和购买意愿么?社科院曾发布的《中西部工业化、城镇化和农业现代化:处境与对策》一书中显示:“66.1%的农民工认为到了一定年龄就会回乡。”


在昆山打工6年的小周曾在接受媒体采访时说:“父母在连云港老家给自己家盖了新房,虽然现在还不回家,但是岁数大了还是会回家的。”


大多数农民工岁数大了会选择回家,是因为在老家有宅基地,宅基地是农民工生存的最后保障,但现存的宅基地制度也是制约农民工进城的最重要因素。农民在宅基地上盖的房子因为没有产权,所以只能叫做“土地附着物”,大部分农民工因为原始积累较弱没有很多钱,而住房是农民工最重要的资产之一,农民工自己花钱盖的房子却不被法律承认这个资产的独立形式。农民工的住房不能卖,也不能抵押,让他们不能通过盘活自己最重要的房子资产获得购房的第一桶金。


很多农民工家庭即使落户城市,也因为就业收入等难题无法真正在城市稳定生活,成为城市“边缘人”。但是一旦选择落户城市,那么就要放弃自己的宅基地。进城可能会直接威胁自己未来的生存,这种成为“新城市人”的代价,对未来具有巨大不确定性的农民工来说太大。


保住宅基地,不落户城市又不能和城镇居民一样享受该有的社会福利。因为目前城市的社会救助和福利都是基于户籍制度建立和运行的,农名工由于没有城镇户籍而无法享受社会保障,也由于没户口其子女就不能享受城镇义务教育,想上学就得交高昂的赞助费。


由于户籍制度缺陷会导致他们的生活成本增加,想真正立足城市基本成为不可能。而城市不愿意放开户籍制度也是有现实考虑,主要是因为地方财力难以承担农名工市民化的高成本。有测算称,一个典型农民工市民化(包括相应的抚养人口)所需的公共支出成本总共约8万元左右。


广东省的一位地方官员就曾表示:“要将庞大的外来人口全部纳入公共服务均等化的统筹范围绝非易事,即使是北京、上海、广州等经济发达财政充裕的城市也难以承担。”


农民工进城不仅有现行各种制度缺陷在制约,还有农民工自身的考量。比起去小城市或者县城买房就业,他们更愿意去工作机会更多、收入更高的大城市工作挣钱。小城市除了公务员、教师、医生等职业的稳定性高收入高外,受制于经济当地经济发展限制,普通的从业者收入仅有一两千每月,对于上有老下有小的农民工来说,这点收入根本没办法覆盖子女教育和赡养老人。


农民工如果去大城市厂里或者工地干活,每月算上加班工资收入都可以达到五六千元。在深圳打工的李军就说:“在厂里每月到手能有四千多,平时会把钱汇给在老家的父母,现在这么打工挺好的,收入高,我也不愿意回去种地。去县里挣得太少,先多挣点钱再考虑以后怎么办吧。”


三四线城市或县城寄希望于农民进城去库存道阻且长,就像任志强说过的:“要农民工成为进城买房的主力,不大靠谱。”

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