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“牺牲”200亿土地财政,南京或成房价调控的最佳样本

“牺牲”200亿土地财政,南京或成房价调控的最佳样本

来源:(ID:zhenhuacaijing)

作者:马继鹏


 01 


国内房地产市场已经深度调控一年有余,尽管很多热点城市房价开始下降,但很多人对调控的持续性半信半疑。


第一、如果从2009年11月通过提高首付比例调控房价算起,中国式房价调控已经走过9年。


过去9年时间里,房价一直呈阶梯形上涨,直到现在,部分热点三四线城市房价还在飙涨,很多人已经不相信政策能控制房价。


第二、中国地方财政一直不能摆脱土地财政的束缚,地方政府是过去几年最有动机的推高房价者,这样可以大幅增加土地收入。


第三、纵观近十年的中国经济,很多时候都是通过货币放水,增加投资的方式拉动,这让老百姓相信,和人民币相比,房子更保值。


不过,近一两年,随着“房住不炒”的提出,中国房地产市场整体格局正在发生根本性变化:


  • 调控政策不会像以前那么“短命”,很多城市房地产市场已经“冰封”一年多;

  • 随着政策的持续,越来越多的人相信房价不会像以前那样暴涨;

  • 这届政府对经济的控制力高于以往,所以不要怀疑政府控制房价的信心。


如果说以前房价上涨下跌可以听中介的,那么现在要时刻注意政策动向,未来决定房价的是政策。


 02 


上周,两会上最有价值的消息出来了:南京愿意“牺牲”200多亿土地收益,发展租赁房,这个表态来自南京市长蓝绍敏。


他在江苏代表团审查计划报告和预算报告的分组讨论中称:“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一,财政上要减少200多亿的土地收益,是严重‘亏本倒挂’的。”


他指出,现在各个城市普遍采用的房价调控方式以行政手段为主,好处是抑制了房价过快增长,但同样存在难以长效发挥、市民获得感不强的缺点。


按照蓝绍敏的说法,和行政命令式的调控相比,“加大顶层设计”更有用,即推进房地产税立法,同时建立“租售并举”的住房体系。


很多时候,我们都倾向于认为政府官员只是说说而已,不一定说到做到,但我觉得这次南京是“认真”的。


第一、这个消息是《南京晨报》发出来的,该报纸隶属于新华报业集团,属于南京市政府管理,能发出这种消息,一定是高层授意的。


第二、之前没有那个地方政府爆出要牺牲土地财政稳定房价,南京是第一个吃螃蟹的,这个表态一定是慎之又慎讨论后的结果。


第三、放出这个消息的场合是全国两会,高层都在,全国人民也盯着,南京“夸海口”或着说谎的可能性很低。


我之所以说这是今年两会上最有价值的消息,一方面是他给其他省市做了示范,也算给土地财政开了一个口子,言外之意是有地方政府愿意牺牲土地财政稳定房价。


另一方面,南京是2016年那波房价暴涨“四小龙”之一,这个消息显示出政府控制房价的决心。正如蓝绍敏所说,南京付出巨大代价,就是下决心培育、规范房地产租赁市场。


 03 


南京为什么敢为天下先,在两会上宣布这个消息,我觉得主要有以下几个原因:


第一、现在是全国两会,大家的注意力都在这,南京牺牲200亿土地财政的决定可能在两会之前就敲定了,但在两会上说出来,很容易成为“爆款”消息。


第二、全国两会上,不仅有江苏省的高层领导,更重要的是中央领导都去了,这是最好的“响应中央号召”的机会。


今年的政府工作报告中依然在强调:“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”


报告对于“房住不炒”的再次强调,明确透露出“三不变”原则,即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变,并为2018年楼市调控定下了基调。


所以,在差别化调控的大背景下,热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控,以巩固调控成果和强化市场稳定预期,三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏,并将继续下沉到县城。


这几年,南京是二线城市房价暴涨的典型,政府控制房价的压力之大可想而知,这时候不表决心,更待何时?


第三、最重要的一点是,南京是有底气牺牲200亿白花花的银子发展租赁房市场的,从这两年南京市房地产相关收入中就可以看出。


南京市最近公布的《2017年预算执行情况与2018年预算草案的报告》显示,去年一般公共预算收入完成1271.9亿元,增长11.3%,完成预算的106%。


之前的文章中我们说过,地方财政一般预算收入包括各种税收(增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税……)以及行政事业性收费收入、罚款、国有资本经营收入、国有资源(资产)有偿使用收入等,土地收入是不计算在里边的。


包含土地收入的是政府性基金收入,2017年,南京市该收入是完成1706.4亿元,比一般公共预算收入还高。



其中,国有土地使用权出让收入是1547.98亿元,占政府性基金收入90.72%。


2016年也不低,南京市政府性基金收入是1522.5亿元,而2015年只有892.8亿元。也就是说,2016年翻倍了,这说明政府是房价暴涨的最大受益者。


另外,2017年,南京一般公共预算收入中,和房地产交易相关性极强的契税收入为91.82亿,比2016年增长了156.3%。



所以,这两年,南京市政府已经从房价上涨中赚得盘满钵满,现在牺牲200亿来发展租赁房是理所应当的。


 04 


不管南京市政府是主动还是迫于上层压力割肉200亿,这都说明房地产市场的风向已经发生了根本性变化。


第一、不要期望于房地产调控政策放开,以前政策最多能坚持一年多,现在真的会成为常态。一二线城市房价暴涨几无可能。


第二、地方政府也在转变,以前靠土地收入,以后可能要靠房产税了。尽管房产税正式征收还需要3年多时间,但已经是板上钉钉了。


补充一句,房产税的主要目的不是降房价,是增加地方政府财政收入,让地方政府逐渐摆脱土地财政。


第三、以后靠炒房致富的时代可能已经一去不复返了,不过在租赁房时代,可以买房收房租。


第四、现在要买房吗?我的建议是,如果要住,可以买,投资就算了。

*文章为作者独立观点,不代表注册送白菜的论坛网立场
本文由 马继鹏 授权 注册送白菜的论坛网 发表,并经注册送白菜的论坛网编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(注册送白菜的论坛网)及本页链接。原文链接:/article/235402.html
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